„Tady je koupelna. Teče v ní dokonce i teplá voda. Nyní se přesuneme do obýváku. Vidíte, dá se v něm sedět a dívat na televizi. A všimněte si té roztomilé kuchyně. Je v ní dokonce i elektrický vařič!”  Upřímně, pokud takto prohlídka probíhá, moc se toho o nemovitosti nedozvíte. Přečtěte si, na jaké základní body se během prohlídky domu či bytu zeptat, abyste na nic důležitého nezapomněli.

1. Kolik vlastně byt či dům doopravdy měří? 

Čtete inzerát a vidíte, že byt má 72 metrů. Je skutečně tak velký? Nebo od 72 metrů musíte odečíst 10 metrů na lodžii a 4 metry na sklep? Co inzerovaná plocha skutečně zahrnuje? Nebo do ní patří dokonce i podíl na společných prostorách?

V inzerátech na prodej bytu či domu se setkáte hned s několika pojmy, které se často pletou: plocha podlahová, užitná, užitková či obytná. Každý z nich zahrnuje něco trochu jiného a občas se stane, že i sami realitní makléři či přímí prodávající v těchto pojmech tápou. 

Slovníček pojmů: 

Užitná plocha: Zahrnuje plochu uvnitř vnějších stěn. Započítává plochu všech místností domu – pokojů, kuchyně, koupelny, WC nebo třeba i chodby. Zahrnuje také sklep, půdu, balkon, lodžie či podkroví.

Podlahová plocha: Součet podlahových ploch uvnitř vnějších konstrukcí včetně příček a podobných stavebních prvků.

Obytná plocha: Rozumí se tím součet podlahových ploch jednotlivých obytných místností.

Doporučení

Vždy se jednoduše zeptejte, které prostory a plochy a o jaké výměře k bytu či domu náleží. Pokud chcete mít jistotu, nechte si předložit tzv. prohlášení vlastníka (u bytů v osobním vlastnictví) či podobný dokument nebo stavební dokumentaci. 

2. Jakou mám jistotu, že údaje na papíře odpovídají skutečnosti? 

Jistotu nemáte žádnou. Aktuální podoba bytu se od projektu může lišit i výrazně. Má to jednoduché řešení. Pokud koupi nemovitosti skutečně zvažujete, vezměte si metr a měřte. V některých úzkých prostorách mohou sehrát svou roli milimetry – např. kvůli silné vrstvě štuku a omítky se vám o maličkatý kousek nemusí do koupelny vejít pračka. 

3. Komu byt či dům skutečně patří?

Nemovitost se vám líbí a už se chystáte skládat rezervační zálohu? Ještě počkejte! Nejprve si vyžádejte list vlastnictví dané nemovitosti. Najít si ho můžete i sami v elektronickém katastru na adrese: cuzk.cz. Vím o tom své – jedenou mi jeden můj klient tvrdil, že je vlastníkem nemovitosti, a nakonec se ukázalo, že byt patří jeho mamince. Zkrátka i tady platí: ”Důvěřuj, ale prověřuj.”

4. Právní vady nemovitosti

Dalším z důvodů, proč si vyžádat list vlastnictví, jsou možné právní vady – exekuce, zástavy či věcná břemena.Zatímco některé právní vady jsou “neškodné”, jiné mohou být naprosto fatální. Vždy si proto zjistěte či si nechte vysvětlit, o jaký druh právní vady se jedná. 

Příklad “neškodné” vady: např. věcné břemeno vedení. Zřizuje se obvykle pro vedení inženýrských sítí, jinak řečeno, přes pozemek nebo pod ním vede kanalizace či elektřina. Nebo věcné břemeno chůze a jízdy, které je zřízeno ve prospěch souseda a vztahuje se na cestu vedoucí po okraji pozemku.

Příklad řešitelné vady: např. věcné břemeno dožití, které tam zůstalo “zapomenuté” po již zesnulé osobě, nebo žijící osobě, která je ochotná břemeno nechat zrušit. Dále je to zástavní právo ve prospěch banky, které se váže k trvající hypotéce. Běžnou praxí je, že se toto zástavní právo ruší a vymazává zároveň s přepisem nemovitosti na katastru.

Fatální právní vady: např. věcné břemeno dožití ve prospěch stále žijící osoby, která není ochotná toto právo nechat vymazat a má v plánu v nemovitosti i nadále bydlet.

5. Sousedé, hluk z ulice a jiné negativní vlivy

V této otázce se budete muset možná pustit do pátrání na vlastní pěst. Dobří sousedé jsou jedním ze základních parametrů toho, aby se nemovitost stala vaším šťastným domovem. Stejně tak hluk z ulice – v různé denní hodiny se může lišit. Nebo nevhodná orientace na světové strany, kdy do bytu nebo jednotlivých místností domu vstupuje málo nebo naopak přespříliš slunce. Negativních vlivů může být nespočet. Proto je vždy dobré v nemovitosti (či jejím okolí) nějakou dobu pobýt, navnímat ji, představit si, jak se vám v ní bude žít a zapojit selský rozum.

6. Kde je nejbližší obchod a jiná občanská vybavenost

Zeptejte se, jak blízko je nejbližší obchod a jiné prvky občanské vybavenosti, jinak budete v budoucnu litovat pokaždé, když hodinu pojedete autem pro rohlíky. 

7. Technický stav nemovitosti

Zkušený realitní makléř by měl mít také alespoň základní přehled ve “stavařině”. Měl by s vámi umět probrat, jaké stavební úpravy budete muset nejspíše provést a kolik to přibližně bude stát (velmi orientačně, ani makléř neví vše a vždy záleží na konkrétním řemeslníkovi). Dobrý makléř musí být také psychologem a měl by s vámi umět probrat potřeby rodiny, s kterými případné stavební úpravy souvisí. 

A pak jsou tu nepříjemnosti jako vlhkost, špatná statika či  uhnilé trámy. To se týká zejména domů, nikoliv bytů, kde se tak nějak očekává, že tyto problémy nenastanou. O některých problémech možná neví ani sám majitel, natož realitní makléř. Pokud nemáte nějakého známého a ochotného stavaře, můžete se poohlédnout po tzv. inspektorovi nemovitostí. Sice za prohlédnutí nemovitosti nějakou tu korunu zaplatíte, ale možná tím předejdete třeba i statisícovým výdajům. 

Chci, aby se mí klienti cítili v bezpečí. U nemovitostí, které prodávám, nechávám často
vypracovat Technickou inspekci. Eliminují se tak poprodejní rizika.

8. Co všechno k bytu či domu patří?

Ujistěte se, co všechno je součástí prodeje. Patří k bytu sklep? Je součástí pozemku i pozemek pod kůlnou? Opravdu dům stojí na vlastním pozemku? 

9. Má nemovitost příjezd?

Toto se netýká bytů. Oproti tomu, častý problém s přístupem bývá výsadou chat a chalup, kde se často jezdí po příjezdové cestě, jež patří soukromé osobě, a jistota přístupu nebývá právně ošetřena ani věcným břemenem chůze a jízdy. 

10. Kolik mě budou stát energie?

Až na zákonné výjimky by měl být k prodeji nemovitosti vypracován PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy), nazývaný též jako tzv. “štítek”. Ten nastíní, jak je budova energeticky úsporná. 

Praxe však může být jinde. Proto požádejte o přehled vyúčtování energií za posledních pár měsíců, kdy se v nemovitosti bydlelo. Zároveň zvažte, nakolik se vaše předpokládaná spotřeba liší od spotřeby předchozích majitelů. 

11. Možnost financování

Ne každou nemovitost přijmou banky jako zástavu pro poskytnutí hypotéky. Problémem bývá například, pokud nemovitost nemá oficiální příjezdovou cestu. Zejména u chat či chalup a nemovitostí na odlehlých místech vedou často cesty po pozemcích soukromých osob – a to bez věcného břemen chůze a jízdy.  Problém může představovat také nízká odhadní cena nebo jiné právní vady – věcná břemena aj. Vyptejte se, zda daná nemovitost nemá v tomto směru nějaké limity. 

Pomohlo Vám 11 tipů se trochu více zorientovat? Pokud ano, těší mě to. Každopádně se ozvěte, pokud potřebujete poradit.