Plánujete koupi stavební parcely? Je toho hodně, na co byste si měli dát pozor. Ještě než složíte rezervační zálohu, prověřte si bod po bodu vše, co uvádím v tomto článku. Jinak byste mohli později litovat.

#1: Územní plán

Územní plány jednotlivých katastrálních území bývají téměř vždy dostupné online. Najdete je většinou na webových stránkách dotčených obcí. Někdy hledání vyžaduje trochu detektivní práci. Při troše snahy nakonec zjistíte, že i laik se v nich nakonec  zorientuje. 

Ačkoliv územní plány na internetu mívají závazný charakter, nedoporučuji spoléhat se pouze na ně. Setkala jsem se například se situací, kdy byl sice pozemek vyznačen jako stavební, ale vedla kolem něho nenápadná zelená čára, která vyznačovala, že se jedná o přírodně chráněné území. Tím pádem na pozemku ve své podstatě nebylo možné stavět. Vždy se proto vypravte na stavební či obecní úřad (nebo ještě lépe na obě místa), kde vám potvrdí, že na pozemku skutečně můžete stavět. 

#2: Zastavitelnost pozemku

Další informaci, kterou získáte z územního plánu, je, jakou maximální plochu pozemku můžete zastavět. Tento parametr se odborně nazývá index zastavěnosti pozemku. Cílem tohoto omezení je limitovat developery, kteří by nejraději vydláždili každý centimetr čtvereční pozemku. Takto velká hmota budovy by pak nemusela koncepčně zapadnout do okolní zástavby. 

#3: Regulativa

Regulativa naleznete v textové části územního plánu. Najdete zde parametry budoucí stavby, kterých se musíte držet. Patří sem například: sklon střechy, počet podlaží, hmotné členění stavby, materiálové řešení nosných konstrukcí stěn domu, materiálové a barevné řešení fasády, velikost oken a dveří včetně jejich členění apod. 

#4: Nepovede kolem dálnice?

Zda kolem nepovede dálnice, lze snadno zjistit na internetu. 

#5: Katastr nemovitostí (KN)

Nahlížení do online katastru nemovitostí je zdarma dostupné pro všechny. Jediné, co trochu znepříjemňuje hledání, je relativní novinka katastru, který nutí své uživatele, aby se pro zobrazení vlastnických práv přihlásili, např. pomocí bankovní identity. Hledání v katastru je pak samo o sobě poměrně intuitivní. Podrobný návod najdete například zde Nahlížení do katastru nemovitostí: Podrobný návod a video příklady. 

Na co se v katastru zaměřit? 

• vlastnictví – kdo je majitelem (pozor, nezřídka se stává, že majitelem není ten, kdo to o sobě tvrdí),
• ověřte si výměru, 
• věcná břemena a jiná omezení, 
• inženýrské sítě – v katastru bývá možné si zobrazit “vrstvy”, kde najdete i valnou část toho, kudy vedou jaké inženýrské sítě. 

#6: Pozor na přístupové cesty

Přístupové cesty jsou jednou z věcí, kterou lze zjistit pomocí katastru nemovitostí. Při hledání začněte tím, že si proklikáte všechna parcelní čísla přístupových cest od hlavní silnice. Pokud všechna tato parcelní čísla patří obci nebo jinému veřejnému orgánu, je to v suchu. Pokud však narazíte na to, že některý z pozemků je v soukromém vlastnictví (a nedá se na pozemek dostat odjinud), máte problém. Takový pozemek obvykle nebývá možné použít jako zástavu pro hypotéku.

#7: Poskytnou vám na koupi hypotéku?

Pro banku (nebo jinou finanční organizaci) je rozhodující, aby pozemek měl svoji hodnotu pro případ, že byste řádně nespláceli hypotéku. Banka se musí pojistit, aby v takovém případě mohla pozemek prodat, a uspokojit tak své nevyřízené účty. 

Pozemek má svou hodnotu tehdy, pokud nemá vážné právní ani jiné vady. Respektive může mít pouze takové právní vady, které zásadním způsobem nesnižují jeho hodnotu. 

Pozor na přístupovou cestu! Velkým problémem nejčastěji bývá právě již zmíněný chybějící oficiální přístup. Pokud je přístupová cesta ve vlastnictví obce, Ředitelství silnic a dálnic a jiných veřejných institucí, je to bez problému. Pakliže ale cesta patří soukromé osobě, je vždy třeba, aby na ní bylo zřízené věcné břemeno (služebnost) chůze a jízdy ve prospěch kupovaného pozemku.

TIP: Odhad od banky si můžete nechat zpracovat ještě před složením rezervační zálohy na nemovitost. Je to samozřejmě výdaj navíc, ale v případě pochybností vám může ušetřit propadlou rezervační zálohu. 

#8: Jedná o ornou půdu? Nevadí

Samotný fakt, že se jedná o ornou půdu, nebývá problém. Pokud se jedná o pozemek určený územním plánem k zastavění, je možné pozemek z půdního fondu vyjmout a proměnit na stavební pozemek. 

#9: Vítr

Existují místa, kde – zdá se – fouká vítr snad úplně pořád. Stačí se zajet podívat na pozemek v různé denní doby a za různých povětrnostních podmínek a sami vše zjistíte. 

#10: Orientace na světové strany

V tomto bodě je třeba shrnout velké množství proměnných. Základem je, aby příjezd, vstup, hala, technické místnosti apod. byly orientovány na sever. Oproti tomu obytné místnosti byste měli orientovat na slunný jih. Zároveň zvažte život vaší rodiny a to, kdy a kde by bylo dobré mít slunce. Orientace domu na světové strany je celé věda. Pro začátek se alespoň podívejte na sluneční kalkulačku, která ukáže, jak si na tom daný pozemek stojí se sluncem. 

#11: Svažitost terénu

Zda je svažitý pozemek výhodou nebo nikoliv je značně individuální. Svah položený vysoko nad údolím může poskytovat překrásné výhledy, a pokud se zvolí správné architektonické řešení, může vzniknout velmi zajímavý dům. Stavba ve svahu nemusí (ale i může!) být ani o moc dražší než stavba na rovině, pokud situaci přizpůsobíte charakter stavby. Za naprosto nevhodné pak považuji, pokud si vyberete “typizovaný” projekt na dům určený na rovinu, srovnáte terén a dům se pokusíte zasadit do svahu. 

#12: Záplavová oblast

I v záplavových oblastech lze za určitých podmínek stavět. Jedná se však o parametr, který snižuje hodnotu pozemku pro banku. V záplavových oblastech bývá také dražší pojistka. Počítat musíte také s tím, že si holt občas zaplavete.

#13: Geologický průzkum – radonový a hydrogeologický posudek

Na pozemku se dá stavět, i pokud vyjde geologický průzkum spíše hůře. O zásadní informaci se však jedná z toho důvodu, že se stavba může výrazným způsobem prodražit. Problémem by například bylo, pokud by se pozemek nacházel na skále nebo naopak na podloží, které “klouže” nebo kde hrozí, že by vám spodní voda mohla pravidelně zaplavovat sklep. 

Radonový a hydrogeologický průzkum (geologický průzkum vyjde na 7-25.000,-Kč, radonový pak na 1,5-5.000,-Kč) samozřejmě něco stojí a ne každému se do něj chce investovat ještě před složením rezervace. Alternativou proto je zaznovit na sousedy a zkrátka se zkusit zeptat, jak jsou na tom oni. Rovnou tak ve své podstatě zabijete dvě mouchy jednou ranou, protože poznáte sousedy. 

#:14: Sousedé

Špatné sousedské vztahy vám dokáží otrávit bydlení natolik, že budete mít chuť svůj fungl nový dům obratem prodat. Chápu, že pro každého není úplně příjemné ťukat na cizí dveře. Tentokrát se ale trocha sebezapření vyplatí. Kromě toho, že se seznámíte se sousedy, se nezapomeňte vyptat i na ostatní sousedy. Možná na sebe “ledacos” napráskají navzájem. 

#15: Inženýrské sítě (voda, elektřina, plyn, kanalizace)

U zasíťovaného pozemku není co řešit. Na vysvětlenou – zasíťovaným pozemkem se rozumí taková parcela, kde máte elektřinu (případně i plyn) vyvedenou do elektrické kapličky a na vodu a na kanalizaci je možné se napojit na okraji pozemku. 

Co dělat, pokud pozemek není zasíťovaný? Jedná se o velmi široké téma, které by vydalo na samostatný článek. Zdůrazním proto alespoň to, abyste si dali tu práci a zjistili si, jak by bylo náročné jednotlivé inženýrské sítě vybudovat, a to nejen po finanční, ale také po časové stránce. Shánění potřebných razítek např. od EONu nebo jiné společnosti může být během na velmi dlouhou trať. Nepromyšlená koupě pozemku se vám může také řádně prodražit. Například u takové kanalizace – abyste dosáhli správného spádu, může být třeba kopat hodně hluboko a náklady se tak mohou navýšit až o statisíce.

Celkově bych k inženýrským sítím řekla, že neexistuje neřešitelná situace. Otázkou spíše bývá, na kolik vás sítě vyjdou a jak dlouho si počkáte s položením základního kamene. 

Potřebujete poradit s koupí nebo prodejem pozemku? Ozvěte se mi ještě dnes na kontakty uvedené níže.